发布:2017-01-09 09:59     来源:西安新闻网-西安日报   编辑:初惠贤

  在中华民族的历史长河中,安居乐业一直是普通百姓期盼的最高境界。从安居来看,当今中国正在进行着人类社会有史以来最大规模的现代化人居建设。短短十几年,我国房地产市场跨越式的发展,既极大地助推了中国经济的高速发展,也显著提升了国民的人居品质。然而,普通百姓的收入与屡创新高的房价严重脱节,既积累着购房者在不断上涨的房价中的庆幸与喜悦,也制造着无房者收入赶不上房价产生的困惑与愤慨!伴随中国经济发展进入新常态,房地产市场如何发展,中央经济工作会议以促进房地产市场平稳健康发展的调控目标与“房子是用来住的、不是用来炒的”的战略定位指明了房地产市场调控与发展的方向。

  首先,“房子是用来住的”明确了促进房地产市场平稳健康发展的本质要求。

  改革开放以来,在经济飞速发展的历程中,我国经济发展水平基本上每十多年上一个台阶,总体上了三个台阶:第一个台阶是1990年,人均GDP达到了400多美元,虽然按当时世界银行界定的人均610美元以下属于低收入国家,但对我国的意义则在于当时整体解决了温饱。这个阶段老百姓主要解决“衣食住行”中的“衣和食”及其日常生活,带之而来的是以彩电、冰箱、洗衣机、空调为代表的耐用消费品的大规模普及。第二个台阶是2000年,人均GDP达到了867美元,进入到了世界银行当时界定的756—2995美元之间为下中等收入国家行列。第三个台阶是2010年,我国人均GDP为4425美元,跻身到了世界银行当时界定的3976—12275美元之间为上中等收入国家的行列。在第二和第三个台阶,我国进入到了以城镇居民为主体的大规模解决“住、行、游”时代。期间,房地产市场则呈爆炸式增长:不包括小产权房和单位自建住房,全国商品住宅销售面积2000年为16570万平方米,到2010年突破达93377万平方米,2016年前11个月则达119563万平方米。但是,在这段时间,全国商品住宅平均售价从2000年每平方米1948元涨到了2015年底的6472元,2016年11月则涨到了7287元。特别是全部一线城市和个别二线乃至三线城市,更是形成了十几倍的上涨。买房难、买房贵成了众多城镇中低收入百姓的心头之痛。

  在房地产市场高速发展的态势下,除个别一线城市外,二三线城市的房地产供给已经开始严重大于需求了。2015年底,全国商品房待售面积71853万平方米,按现在每月一亿多平方米的销售速度,半年就可消化完,但包括商品房在内的房屋施工面积2015年底已达735693万平方米,按现在的销售速度,全部建成后至少需要五年才能卖完。2016年,虽然对房地产去库存的力度很大,在一线城市和个别二线城市房价大涨的引领下,商品房销售面积大增,但截至2016年11月底,全国仍然有69095万平方米的商品房待售面积和745122万平方米的房屋施工面积。现在,一方面城镇大量的中低收入百姓买房能力不足,另一方面房地产已经形成的大量库存很难消化,这个矛盾,已经到了非解决不可的时候了。如何让老百姓居者有其屋,实现安居乐业,房地产市场必须恢复它的住的本质了!对此,中央财经领导小组第十四次会议指出:要准确把握住房的居住属性,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障,分类调控,地方为主,金融、财税、土地、市场监管等多策并举,形成长远的制度安排,让全体人民住有所居。

  其次,房子“不是用来炒的”明确了促进房地产市场平稳健康发展的调控重点。

  回顾我国房地产市场发展的历程,由于货币政策的宽松、房地产投资与消费的双重属性、居民收入不断提升对住房需求的增加等原因,房价一直处于上涨状态,其中2007年、2009年、2012年、2013年涨幅明显过大,特别是2015年下半年到2016年上半年这轮房价上涨中,包含着许多投机因素,炒房扮演了推波助澜的作用,一些热点城市的房价上涨了50%以上,尤其是买房时还能使用住房抵押贷款加杠杆,使得一些炒房者的自有资金投资收益率超过100%。市场上有不少人深谙此道,甚至把 “炒房”当成了自己的职业。一般而言,“炒房”的实质是住房投机,基本特征是:买的目的既不是为了自己住,也不是为了租给别人住,而是闲置在那里等待房价涨起来后转手出售。也就是说,买的目的就是为了卖,为了获得买卖差价或增值收益。

  虽然住房具有居住和投资双重属性,但居住是住房本源的、第一位的属性,投资属性则是派生的属性,既来源于居住属性也应服务于居住属性,所以才不能“炒”。当前,我国住房市场总体上已经进入了相对饱和期。但也存在结构性矛盾:一方面,一线城市土地、住房供给不足与二三线城市住房供给严重过剩并存;另一方面,一二线城市的部分居民、新进入和将要进入城市的居民、低收入居民住房严重不足与部分中高收入阶层居民在解决自住房问题后,拥有不断增长的财富需要投资,房地产就成为很好的投资选择并存。这时,如果不落实住房的居住功能,就会突出投机功能,为“炒房”找到现实依据,甚至导致“炒房”泛滥。而炒房不断推高房价,则会导致很多恶果:一是会让更多的居民难以获得住房或增加支付压力,形成大量住房资源闲置、导致社会资源浪费,还会让住房需求信息失真、导致过量供应。二是炒房带动了社会的集体恐慌,快速上涨的房价,造成了房地产泡沫,也使房价严重背离了其自身价值和当地百姓的收入水平。房地产行业的特征是产业链特别长,与金融联系十分紧密,所以当房地产市场泡沫过高就存在着相当大的风险隐患,一旦泡沫破灭,很可能带来系统性的风险。三是“炒房”会对实体经济形成很强的挤出效应,人们不愿意投资实业,觉得“干什么都不如炒房”,这不仅不利于实体经济的转型升级和创新,而且会扭曲整个社会的价值观、财富观,对我国未来的总体竞争力带来很大的负面影响。四是高房价、高地价会严重影响一个城市、一个国家的经济社会发展能力和国际竞争力。

  当前,我国正处在经济转型和结构调整的关键时期,要实现全面建成小康社会的目标,就必须集中精力,把主要社会资源和能力投放到改革创新、经济增长和社会发展上来。在这个阶段,强调住房的居住属性,既是党和政府义不容辞的责任,更能保障和保护全体居民的住房权利。强调住房的居住属性,还能将供需两端结合得更好,既解决外来人口居住问题,又解决部分中高收入居民的投资问题,从而促进房地产市场健康发展。

  第三,建立基础性制度与长效机制明确了促进房地产市场平稳健康发展的改革方向。

  中央经济工作会议提出,促进房地产市场平稳健康发展,要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

  从金融手段来看,既要在宏观上管住货币,还必须以微观信贷政策支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。最近十几年来,我国广义货币M2的增速一直远远高于经济增速,到2016年11月末,已经高达153.04万亿元,按照11月份同比11.4%的增速,M2不到6年就能翻番,多发的货币必然强化通货膨胀的压力与预期并形成资产泡沫从而助推房价大涨。因此,宏观上管住货币,坚持稳健的货币政策是根本性的抉择。同时,在微观信贷政策设计上要加大“炒的负担”(如提高贷款利率)、降低“炒的能力”(如提高首付比例甚至不提供住房抵押贷款等)。

  在土地制度设计上,要落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。要坚持分类调控,因城因地施策,重点解决三四线城市房地产库存过多问题。要把去库存和促进人口城镇化结合起来,提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通,提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平,增强对农业转移人口的吸引力。

  在培育和发展住房租赁市场方面,要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介等行为。逐步形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系。鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

  要强化房地产市场的基础性制度建设,包括产权制度、不动产登记制度、土地征收、储备和出让制度、房地产税收和投融资制度、住房保障制度等。可借助不动产统一登记,使个人住房信息“家底”不清现状得以改变;可通过税收政策给炒房者“去动力”,比如炒的套数越多、交易越频繁,交易环节各税种的税率越高等。

  目前,我国经济发展步入新常态也为长效机制建立奠定了基础:经济转型升级意味着要告别“土地财政”,由此相应的财政税收制度、土地供应制度等改革也要加快步伐。而建立房地产市场长效机制,意味着要打破旧的利益格局,调整也会带来风险。以土地为例,不依赖卖地收入,有助于经济转型升级,但是土地出让收入减少可能导致土地融资及其他地方政府债务融资偿还风险。因此,要加强金融、土地、税收等各项政策协调配合,努力实现房地产市场平稳运行。

  (作者系省委党校政经部主任、教授)

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